Vi har samlat ett par vanliga frågor och svar kring att köpa bostad. Läs vidare för vad du behöver veta när du köper inklusive om du bör köpa eller sälja först, hur det fungerar med lånelöfte och varför det är viktigt att granska föreningens årsredovisning.
Köpa eller sälja bostad först?
En av de vanligaste funderingarna när det är dags att byta bostad är om du ska köpa eller sälja först. Vår generella rekommendation är att du bör sälja din bostad först, men allt beror förstås på vad som passar just dig.
Köpa bostad först
Du vet inte hur mycket pengar du får när du säljer din nuvarande bostad och därmed inte hur mycket du har till kontantinsatsen för din nya bostad.
Du kan behöva äga två bostäder under en period och därmed behöva betala för båda.
Är pengarna till kontantinsatsen låsta i bostaden du ska sälja kan du behöva ansöka om ett tillfälligt lån (handpenningslån).
Sälja bostad först
Du kan sälja din bostad utan tidspress.
Du vet hur mycket pengar du kan gå in med i din nya bostad.
Du kanske inte hittar en ny bostad direkt och kan därmed behöva hitta ett tillfälligt boende.
Skaffa lånelöfte och jämför bolåneräntor
Ansök om bolån
Kontakta bank eller bolåneinstitut för ett lånelöfte så tidigt som möjligt i processen, så du vet hur högt du kan gå om en budgivning skulle bli aktuell. Ett lånelöfte kostar inget och är inte bindande men är tidsbegränsat. Du kan låna upp till 85 procent av bostadens värde. Resterande summa – kontantinsatsen – behöver du själv stå för.
Jämför bolåneräntor
Jämför bolånevillkoren från ett antal olika banker för att hitta ett så fördelaktigt lån som möjligt. När du hittat drömbostaden är det viktigt att du först stämmer av med banken eller bolåneinstitutet så att de godkänner just den bostadsrätt du vill köpa. Via oss får du de relevanta dokumenten direkt på mail i anslutning till visningen och kan enkelt vidarebefodra till banken.
När du ska köpa bostadsrätt
Vårt råd är att gå på flera visningar för att få en känsla för vad du vill ha. Fokusera på bostadens grundförutsättningar och din magkänsla.
När du köper en bostadsrätt betyder det att du köper rätten att använda en viss lägenhet. Fastigheten som lägenheten finns i ägs av en bostadsrättsförening. En förutsättning för att få äga en bostadsrätt är att du är medlem i föreningen.
Några frågor du kan ställa dig när du ska köpa bostadsrätt:
Hur ser planlösningen ut?
Renoveringsbehov?
Hur ser din familjesituation ut om några år?
Hur är kommunikationerna?
Finns det planer på ombyggnationer av området som kan påverka ditt boende och det framtida värdet?
Hur klimatsmart är bostaden? När du köper en bostad har du alltid rätt att få se en energideklaration. I den kan du se hur energiåtgången för bostaden ser ut.
När du äger en bostadsrätt betalar du en månadsavgift till föreningen för att täcka deras kostnader för bland annat lån och underhåll. När du köper en bostadsrätt är det därmed viktigt att granska föreningens årsredovisning eftersom den påverkar din egen ekonomi. Vi rekommenderar också att du tittar i föreningens stadgar.
Vad ska jag titta på?
Finns det några stora renoveringar eller underhåll planerade? Finns det pengar till detta eller kommer föreningen behöva ta nya lån?
Hur stora är föreningens lån? Är de bundna och till vilken ränta? En förening med stora lån är känsligare för räntehöjningar. En ansvarsfull förening investerar pengar eller betalar av på lånen innan de sänker månadsavgifterna.
Hur många medlemmar har föreningen? Är det få medlemmar påverkas du mer av förändringar i föreningens ekonomi.
Hur mycket betalar föreningen idag i driftskostnad per kvadratmeter och år? Ett rimligt medelvärde är cirka 400 kronor per kvadratmeter.
Står fastigheten på en tomträtt? I sådant fall betalar föreningen en avgift för att hyra marken. Är det en tomträtt finns det risk för att kostnaden går upp kraftigt när tomträttsavtalet ska omförhandlas.
Hyr föreningen ut lokaler? Titta på hur länge kontrakten löper eftersom det kan vara en viktig inkomstkälla.
Är det en äkta eller oäkta förening? Om mer än 60 procent av föreningens inkomster kommer från uthyrning är föreningen oäkta. Då gäller andra skatteregler när du vill sälja din lägenhet.
Om föreningen har skaffat fastigheten genom en ombildning kan det finnas hyreslägenheter som kan säljas när hyresgästerna flyttar (dolt kapital).
Oinredda vindar kan omvandlas till bostäder som föreningen kan sälja.
Kolla upp vad du köper
Undersök bostaden
Du kan inte i efterhand få ersättning för fel du borde ha upptäckt.
Fel som upptäcks i efterhand
Säljaren av en bostadsrätt bär ansvaret för eventuella fel under två år efter överlåtelsen. Du som köpare kan då skriftligen begära att säljaren ska åtgärda felet alternativt sätta ner köpeskillingen i efterhand. Det är dock ofta svårt att få ersättning för fel i efterhand då felet i princip ska ha varit omöjligt för dig att upptäcka.
Budgivning
Bestäm ditt maxpris innan du ger dig in i budgivningen och håll fast vid det.
Det finns vissa grundläggande utgångspunkter som är bra att känna till när det kommer till budgivning.
Bud är inte bindande
Bud inte är bindande vare sig för budgivare eller säljare. Säljaren å sin sida har fri prövningsrätt vilket innebär rätten att avgöra när, till vem och till vilket pris man säljer. Det högsta budet vinner därmed inte automatiskt budgivningen, även om det är vanligt. Andra vanliga faktorer som kan vara avgörande för säljarens val är eventuella villkor som köparen ställer om exempelvis tillträdesdag eller anledningen till att köparen vill ha bostaden.
Säljaren bestämmer över budgivningen och när den avslutas
Säljaren bestämmer hur budgivningen ska gå till och är fri att ändra formerna för denna under budgivningens gång. Säljaren kan också när som helst avbryta försäljningen, även mitt under pågående budgivning. Som ett resultat av att bud inte är bindande är budgivningen inte över förrän köpekontraktet signerats av både köpare och säljare. Kommer det in ytterligare bud innan kontraktet är påskrivet har mäklaren skyldighet att framföra budet till säljaren och säljaren är fri att anta eller avfärda budet.
Mäklarens skyldighet att föra budgivningslista
Alla mäklare är skyldiga att löpande föra en förteckning över budgivningen. Denna ska innehålla uppgifter om budgivarens namn och kontaktuppgifter, budets belopp, tidpunkt för när det lämnades samt eventuella villkor förknippade med budet. Notera att det bara är köpare och säljare som har möjlighet att få tillgång till denna.
Skriva kontrakt
Här är några råd på vägen:
Om det finns möjlighet att få kontraktet innan så att du kan läsa igenom det i lugn och ro är det en bra idé. Då har du tid att fundera på frågor och ta reda på mer information om något är oklart.
Har du och säljaren kommit överens om specifika villkor är det viktigt att de finns med i kontraktet. Villkoren kan vara sådant som att du ska bli godkänd av bostadsrättsföreningen om du köper bostadsrätt.
Efter att köpekontraktet är påskrivet är du förpliktigad att genomföra köpet när de eventuella villkoren är uppfyllda.
När du köper en bostad delas betalningen i de allra flesta fall upp i två delar. Den första inbetalningen du gör är den så kallade handpenningen. Den här betalningen fungerar som en slags försäkran både för säljaren och köparen om att affären kommer att genomföras. Handpenningen betalas i anslutning till kontraktsskrivningen och är oftast 10 % av köpeskillingen. En sak som kan vara bra att tänka på är att inte betala handpenningen förrän du har fått ditt bolån godkänt av banken.
Att tänka på vid flytt
En flyttkartong per kvadratmeter är vad som vanligtvis behövs.
Du får göra rutavdrag för vissa jobb i ditt hem exempelvis flyttstädning.
Det är skönt att allt är klart på flyttdagen. Kom ihåg att säga upp dina gamla avtal och att teckna nya för till exempel bredband, el, sophämtning och parkeringsplats.
Kommer du att äga två bostäder under en period? Då behöver båda bostäderna vara försäkrade under den tiden. Se till att du har en hemförsäkring för din nya bostad från och med dagen den blir din.
Adressändra gärna innan du flyttar, men senast en vecka efter tillträdet.
Framförallt vid ett månadsskifte bör du se till att boka flyttstädning i tid.
Tillträde och inflyttning
På tillträdesdagen träffas du, säljaren och mäklaren. Du och säljaren skriver på en likvidavräkning, där det står hur köpeskillingen ska betalas. När allt är klart får du nycklarna till ditt nya boende och kan flytta in. Tillträdet brukar ta ungefär en timme.
Om du inte har möjlighet att närvara på tillträdet kan du i vissa fall lämna en fullmakt. Kontakta oss om du är intresserad av detta.
Många väljer att lägga tillträdesdagen vid ett månadsskifte vilket kan leda till längre väntetider mellan bankerna.
Amortering – ett sätt att spara
När du betalar tillbaka lånet - amorterar - minskar din räntekostnad per månad. Sedan 2018 finns det ett nytt amorteringskrav. Amorteringskravet bestämmer hur mycket du ska amortera när du tar ett nytt bolån. Hur stort amorteringsbeloppet blir beror på bolånets storlek i förhållande fastighetens värde samt hushållets inkomst.
Bolån över 70 procent av bostadens värde ska du amortera med 2 procent av den totala skulden per år.
Bolån mellan 50 - 70 procent av bostadens värde ska du amortera med 1 procent av den totala skulden per år.
Bolån under 50 procent av bostadens värde behöver inte alltid amorteras.
Din inkomst påverkar också amorteringen. Utöver amorteringen som avgörs av din belåningsgrad behöver du amortera mer om dina bolån är större än 4,5 gånger din årsinkomst. Om du har lån på andra bostäder ingår de också i beräkningen. Då behöver du amortera ytterligare 1 procent av dina totala lån på den bostad som du vill belåna. Lånar du tillsammans med någon är det era totala bolån som jämförs mot er sammanlagda inkomst.
Tänk på att i samband med att du tar ett nytt bolån får din bostad ett amorteringsgrundande värde. Din amortering grundas på det värdet i fem år, även om marknadsvärdet rör sig uppåt eller nedåt under perioden.
Effekterna av coronaviruset gör att många hushåll drabbas ekonomiskt. Just nu är det möjligt att ansöka om amorteringsfrihet. Amorteringsfritt innebär att du under en begränsad period inte behöver amortera på lån enligt ordinarie amorteringsplan. Ränta betalas som vanligt. Amorteringsfriheten är tidsbegränsad och beräknas gälla till och med 31 augusti 2021.
Hitta ditt drömhem utanför den öppna marknaden – bland alla Stockholms bostadsrätter – med Blok Scout.
Vill du värdera din nuvarande bostad - testa vår digitala värderare där du får ett uppskattat värde på under en minut.
